商业项目筹建、招商、开业30大核心要点
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前 言:
一、 商业地产的昨天、今天和明天
二、商业地产重要底层逻辑【重要】
1、购物中心的顾客是谁?
2、购物中心的产品是什么?
3、商管公司组织架构与部门职能在筹备期和营运期有什么不同?
4、大营运各部门管理角色定位是怎样的?
5、商业项目的三种经营模式各有什么特点?
6、购物中心三级20个核心经营指标是什么?
7、购物中心的4大发展阶段各有什么特点?
第一部分 筹备期:影响开业十大风险点
【筹备期工作目标:按时开业!】
一、 筹备期模块化技术要点
1、 明确流程指向
2、 设立总控部门
3、 巧用模板
4、 亮灯打分
二、筹备期十大风险点和解决方案
风险点1(组织):商业前策滞后,商业空间结构不适用
风险点2(组织):总控不力【两大模块化表单】
风险点3(工程):交底不清
风险点4(工程/招商):进场滞后
风险点5(工程):流程和标准模糊
风险点6(工程):检查不力,不能日事日清【二装管控销项表/夜总会】
风险点7(工程):二装拖沓
风险点8(工程):审图不专业
风险点9(工程): 无证营业【消防开业验收和证照办理】
风险点10(工程/信息):商场弱智
风险点11(招商/工程):招商滞后vs工程拆改
第二部分 筹备期:满铺招商十大难点
【目标:满铺招商!】
难点1:如何精准定位并制定经营策略?
难点2:租赁决策文件如何编制?
难点3:招商品牌库如何建立?
难点4:为了租金收益最大化,如何进行铺位切分?
难点5:收租方式是按固定租金?还是销售扣点提成?还是两者取高?如何抉择?
难点6:如何根据商铺特点选用不同的租金定价方法以使租金尽可能合理?
难点7:水平动线、垂直动线各自的业态和品牌布局规则?
难点8:谈判策略—招商人员的一张图、一顿饭,有什么讲究?
难点9:招商大会什么时候开?如何确保成功召开?
难点10:如何创新招商冷区商铺?
第三部分 开业期:精彩开业十大重点(开业前100天到开业后30天)【开业期工作目标:精彩开业!精彩开业!精彩开业!】
一、开业准备——8大条线530件事情【完整开业倒排计划销项表】
二、精彩开业十大重点
重点1(总经办): 一店一色店铺装修设计——关键词:颜值
重点2(工 程): 装修验收、满负荷测试和工程移交——关键词:标准
重点3(大营运):开业活动引爆市场——关键词:轰动【完整案例】
重点4(大营运):目标清晰的开业促销沟通——关键词:信心
重点5(大营运):营销推广费预算究竟需要多少?决策依据?筹备期招商推广重大节点有哪些?
重点6(总经办):百日誓师大会——关键词:紧张
重点7(企划):公区美陈和安装管控——关键词:规范
重点8(大营运): 优化广场内部导视系统——关键词:体验
重点9(物 业): 开业安全、交通和政府报备——关键词:流量安全【完整执行方案】
重点10(总经办):管理商户的依据是什么?如何在筹备期打好商户管理的基础?