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中财华路商学院（简称“中财华路”） 成立于2009 年，是被中国政府部门承认和批准的教育机构，颁发的学位证书受教育部认可。中财华路目前有在职读研、高级研修、高级财务总监、企业研修、企业课程定制等项目。80% 的学生为金融机构高管、大型企业管理人员、民营企业创业者等，来源单位如中国银行、平安集团、招商集团、腾讯、IBM、阿里巴巴、微软。依托中央财经大学的优势，中财华路对学生进行高质量、高规格的财政、金融、投资等教学，为深圳的金融机构、高新技术企业、外企公司、民营企业等输送了卓越的财经专业人才，在深圳乃至整个华南地区获得了良好的口碑和赞誉。

一、房地产行业在国民经济中的地位

    房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

    房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。 

    房地产业是国民经济支柱产业之一。产业增加值占GDP超过20%。产业链条长，涉及建材、建筑、基础设施、装修装饰、家用电器、居民消费等多个领域。

二、房地产行业税收特征

税种多，操作复杂，涉及土地增值税，操作难度大，筹划空间也较大，税务处理方式专业性较强

三、土地增值税

税制体系、税额计量、会计核算、纳税策略。

1.土地增值税法规与最新政策解读；

(1)土地增值税的纳税人

(2)土地增值税的征税对象和范围 

(3)土地增值税的计税依据

(4)土地增值税的适用税率

(5)土地增值税的计算方法

2.严管风暴下的房地产业何去何从

(1) 土地增值税征管政策频频出台为哪般

(2) 土地增值税清算对房价的影响

(3) 土地增值税清算对开发商利润的影响

(4) 土地增值税清算对房地产市场规模的影响

(5) 新政下的房地产业将何去何从

3、土地增值税优惠政策解读及运用

(1)纳税人建造普通标准住宅出售征免税

(2)国家征用、收回房地产的征免税

(3)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税

(4)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税

(5)个人互换居住用房地产的征免税

(6)以房地产进行投资、联营的征免税

(7)合作建房的征免税

(8)企业兼并转让房地产的征免税

(9)1994年1月1日以前已签订房地产转让合同的征免税

4土地增值税清算应对策略

(1)清算单位

(2)清算条件

(3)非直接销售和自用房地产的收入确定

(4)扣除项目清算

(5)土地增值税清算应报送资料

(6)清算项目的审核鉴证

(7)土地增值税的核定征收

(8)清算后再转让房地产的处理 

(9)土地增值税的预征

5、土地增值税清算应对策略与筹划技巧；

(1)土地增值税清算的应对方略

(2)土地增值税纳税筹划方法大揭秘

四、增值税

围绕房地产企业的行业特点，与土地增值税相结合，讲解增值税的核心要点。

核心要点：

1增值税税率下调对房地产企业的影响是什么?

（1）税率下调与房地产企业纳税义务发生时间协调

（2）税率协调对于土地增值税清算构架的影

（3）税率下调对于工程造价的影响

2 增值税法律与政策解读

（1）纳税人

（2）征税范围

(3) 计税依据

（4）税率

（5）进项抵扣

（6）视同销售

（7）一般计税和简易计税

3.增值税相关的会计核算标准

4.房地产企业增值税政策难点

(1) 买房子送家电、送装修是否视同销售？

(2) 以老带新业务支出如何进行税收处理？

(3) 零首付（假按揭）如何缴纳增值税？

(4) 租赁合同免租期是否视同销售？房产税如何规避？(5) 产权式酒店、还本销售模式的差异？

(6) 如何判定价外费用？价外费用的特点是什么？

(7) 不同形式违约金如何增值税处理？

(8) 土地价款抵顶增值税如何计算？如何开票？

(9) 不同形式的土地返还款如何进行税收处理？

(10) 销售价格偏低如何理解？

(11) 以地换房、以房换地如何确定计税依据？

(12) 配建经适房是否缴纳增值税？

(13) 红线外支出、代建道路如何进行税收处理？

(14) 非货币性投资是否缴纳增值税？

(15) 新老项目同时存在如何把握不得抵扣进项？

(16) 会计确认收入和增值税纳税义务发生时间的关系是什么？

(17) 面积差、销售退回等如何进行税收处理？

(18) 增值税项目划分与土地增值税划分有何不同？

(19) 清包工与甲供工程如何判定？

(20) 如何辨析“自产货物”？

(21) 如何理解“三流一致”？税局为什么要求必须“三流一致”？

(22) 水电费抵顶工程款如何处理？

(23) 售后回租销售模式双方税收风险是什么？

(24) 诚意金、定金如何区分，如何规避税收风险？

(25) 烂尾楼销售如何计算增值税？

(26) “开盘有礼”赠送客户礼品是否视同销售？

5.增值税纳税流程；

6.增值税相关的筹划方法；

(1) 合理的利用税收政策;

(2) 通过费用的转移来筹划;

(3) 合理的增加扣除项目资金进行筹划;

(4) 利用合作建房的税收政策进行筹划;

(5) 关于拆迁补偿的筹划;

(6) 会计核算方法的选择筹划

7.增值税风险管控

五、企业所得税

围绕房地产业的特点，着重讲解最新税收政策和操作实务

核心要点：

1．政策解读

（1）税收管辖权

（2）纳税人

（3）征税范围

（4）计税依据

（5）税率

（6）收入确认

（7）扣除

（8）应纳税所得额

（9）税收优惠

（10）税收规划

2.最新申报表变化（总局2018年26公告）

3.会计确认收入时点与企业所得税确认收入时点有区别吗？

4．营改增对企业所得税申报是否有影响？如何操作？

5．非货币性投资是否缴纳企业所得税？

6．营改增后城建税如何在报表列式？

7．如何理解“资本弱化”条款？

8．如何辨析业务招待费？可否在“开发间接费”列支？会议费、差旅费、私车

公用等如何在进行企业所得税汇算妥善处理？

9．如何理解“合法有效凭证”？

10．成本差如何进行税收处理？

六、个税与社保

核心要点：

1. 累计预扣法如何做到“累计”计算?

2. 只有一处收入是否可不参加个人年终汇算清缴？

3. 有两处工资收入是否必须参加年终汇算清缴？

4. 反复离职又入职对于个人所得税计算有无影响？

5. 个人所得税新政后劳务报酬如何扣缴个人所得税？多预缴税款如何处理？

6. 扣缴义务人都是谁？今后有哪些税务风险？

7. 利用劳务派遣少缴个税和社保靠谱吗？

8. 集团公司员工社保及个税在哪里反映？

9. 年终奖如何发放避免无效区间？

10. 股东分红与股东列支工资税负比较,哪个合适？

11. 企业可否列支股东个人利息支出？

12. 现金出资后股东又拿走有个税问题吗？股东向企业借款的涉税风险如何化解？

13. 可否少给自然人股东分红？

14. 企业促销发放个人礼品2019年是否计征个人所得税？

15. 集团企业如何回避社保风险？

16. 资本公积转增资本如何计征个人所得税？

七、其他税种

契税、印花税、耕地占用税、土地使用税、城建税、教育费附加等相关常见问题解析

八、税收筹划

1 什么是纳税规划？纳税规划是偷漏税吗？

2 房地产企业纳税规划风险何在？纳税规划不仅会遇到政策性风险、成本过高等问题，更重要的是税务机关的认定风险绕不过去，该如何处理或应对；

3 房地产企业纳税有何特点；

4 房地产企业纳税规划的基本方法和技巧是什么？

5 房地产开发企业纳税规划风险防范与控制，我们在纳税规划中能做什么？

九、税收风险管控现场互动答疑 

2019年5月25日-2019年5月26日(9:00-18:00)

上课地点：东江环保大厦2F201（中财华路商学院）

优惠请咨询400-888-2481

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