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【课程背景】
商业地产(购物中心)运营的最终结果都要落实到财务指标上,而“财务管理”贯穿于企业经营的全过程,因此一个优秀的管理者,不仅要有出色的业务能力,还要能透过财务数字,发现背后的管理问题。
透视经营运作——掌握财务报表的阅读及分析技巧,从财务视角把握商业综合体运作的本质;
提升经营绩效——分析投入、收益、风险等各种关键因素,让决策经得起挑战,形成有效利润中心;
驱动管理完善——拥有经理人必备的成本、预算、风险管理等财务控制方法,提升管理水平。
【课程目的】
非财务人员也需要学习的财务思维:用管理的视角理解财务,与公司日常经营有着超高的契合度;
学习综合体运营指标的建立和财务上的意义;
让财务报表解读和分析、成本控制、预算管理成为你的日常管理工具;
【主讲老师】
范老师 (原上海世贸商城常务副总)
20 年商业地产工作经验,成功开发和管理了众多商业项目在商业项目开发、市场定位、招商运营、物业工程及资产管理等商业地产全过程积累了大量成功经验,对中国市场有深刻的认识与理解,积累了丰富的品牌资源。
主导开发与运营项目:上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家
【课程大纲】
一、综合体财务的主要涵盖内容
负责制定和完善公司财务管理制度和财务专项管理办法;
负责组织和实施公司整体财务预算的编制和管理工作,并控制、考核预算实施结果;
负责编制月度财务报表,并对欠租租户按不同等级给出警号级别及采取追账措施;
负责公司收银日常运作与管理,包括租户租金、物业管理费、车库停车收入等;
负责组织商品、物资、原材料库的盘点工作,协助管理部进行固定资产盘点,并给出盘亏或盘盈的分析报告;
负责公司增值税发票的开具、分发、保管工作;
负责装订、保管会计凭证、帐簿、报表等与财务有关的档案资料;
制定税务筹划方案并负责实施。
二、预算编制
2.1 形成“利润中心”
2.2 “利润”决定了投资回报率
2.3 各职能部门预算的合成
2.4 明确综合体租金 物业管理费 推广费不同的流向和性质
2.5 形成“成本中心”和核算体系
2.6 明确预算制和授权制的关联
三、几个重要财务概念和指标
3.1 开业率计算
3.2 MTD 和YTD
3.3 坪效和GMV
案例:租金收入及日均租金收入(租金坪效)
案例:租金坪效的对比
3.4 折旧和摊销
讨论题:
1.在财务上,购物中心开业仪式的费用应该如何处理?
2.折旧率可以调整吗?
四、建立有效追账系统
4.1 租赁合同对欠租和追租的表述
4.2 追租流程
案例:催款函样本
4.3 追租需要考虑的因素
案例:保健品店铺追租
4.4 滞纳金及其作用
- 滞纳金的计算方式(宽容期概念)
- 滞纳金在租赁合同及其续约与否过程中的作用
案例::REGUS 滞纳金处理流程介绍
五、发票开具和税务安排
5.1 一般纳税人与小规模纳税人的区别
5.2 发票的开具和管理
5.3 税务筹划
- 权责发生制下的计提
- 开发商与商管公司之间的委托管理
附件:委托管理合同模板
六、综合体运营指标的建立和财务上的意义
6.1 租户端指标分析-租售比
6.2 租户端指标分析- 提袋率
6.3 租户端指标分析-人流及其分布
6.4 经营端指标分析
- 从坪效及其分布阶段判断商场整体的成熟程度
- 从业态经营面积占比和租金贡献率看业态分布的合理性
6.5 指标系统在财务上的表达
七、综合体质量的财务衡量系统
【主办单位】
赢才商学院是赢商网旗下子品牌,行业内专注于商业地产行业专业培训的机构。自2010年成立以来,与数千家优秀房企建立了长期伙伴关系,现已成功开课超450场,遍及北京,上海,广州,深圳,成都,南京等全国18个主要城市。长期为商业地产企业提供专业培训与知识输出服务,帮助企业提升专业能力、打造专业团队。